住宅ローンは投資よりも優先すべきか？
投資についての情報を得ていくと、「投資するよりも住宅ローンの繰り上げ返済を優先するべき」としているサイトが多々あります。私もいつの間にかその情報が刷り込まれており、その点には何の疑問も持たずに将来の資産形成計画を練っていました。
↑の記事で書きましたが、私はつい今週までこのように考えていたのです。
【投資戦略】
１）～2023年、毎年全額を仮想通貨に投資し、キャピタルゲインで元手を増やす。
２）１）により、2027年に住宅ローンを全額返済
３）２）により、2027年～は、住宅ローン返済に回していた７万円／月を投資資金に追加
４）2027年～2040年の13年間は、米国・日本の高配当株を購入し、インカムゲインでCF150万円／年を達成。
①今年から５年間は仮想通貨に全力投資→11年目の住宅ローン残高＋αを稼ぎ出す。
②その後、11年目に住宅ローンを全額返してから満を持して本来やりたかった米国高配当株をメインにしたインカムゲイン投資を始める
・・・という流れです。
要するに、仮想通貨フェーズ → 住宅ローン返済 → 高配当株フェーズ の３段階に分けて投資を考えていたわけですね。しかしこれだと、高配当株フェーズが2027年～2040年の14年間しかないのです。これでは積立投資にとって超重要な時間を味方につけることができず、十分なリターンが期待できません。
事実、私の最初の試算では2027年時点で住宅ローン分を抜いて2,800万円を持っていなければ、目標とする2040年時点で6,500万円を達成できなかったのです。
とりあえず、中期目標としては仮想通貨で2027年までに4,500万円を作ることを目指します。
こうすることによって、1,700万円の住宅ローンを全額繰り上げ返済した上で、手元に2,800万円が残ることになります。それを元手に日本・米国の高配当株に分散投資していき、配当金は再投資再投資で利回り３％を継続的に達成することが長期的な目標になるわけです。この時点での毎月の入金額は15万円になっています。
これで試算上、私が55歳時に資産は6,500万円を達成、税引き後150万円／年のCFを得ることができるのです。
住宅ローン返済を優先するメリットは確かにあるが・・・
話は戻りますが、住宅ローンを投資よりも優先するべきという論も理解はできます。だからタイトルの「嘘」というのは実際には嘘ではないのですが（いや、逆にこの記事のタイトルは嘘なのか？(^^; もうよくわかりませんね）、
①住宅ローンは確定借金なので、それを返済すること自体が安定した運用になる（対して株式投資はどうしてもリターンが安定しない）
②だらだら住宅ローンを残していると、将来収入が途絶えるような事態になった場合に大変なことになる。最悪、住宅を手放すことに。
だいたいこの２つの理由が挙げられていますね。なるほど、よく理解できます。しかしこのうち①については、反論ができます。
すなわち、17年間以上の長期投資であれば株式がマイナスリターンになる可能性が限りなく低いことは歴史が証明しているのです。さらに現在の超低金利時代、私の借りている住宅ローンは固定金利で1.12%（最初の10年間に至っては0.82%）です。
相当な最悪の最悪が重ならない限り、インデックス投資ですらこの利回りを下回ることは考えにくいのです。
さらに②についても、我が家の場合は反論が可能です。
我が家は共働き、まずその時点でリスク分散はなされています。また２人とも専門職で、これは日本国内であればどこでも職にありつくことに困らない類のものです。よって失職という形で給与収入が途絶える可能性は低いと言えます。
さらに、妻の意向もあって我々夫婦は生命保険も介護保険も高い掛金を払ってしっかりかけています。そのため最悪どちらかが働けなくなったとしてもある程度のセーフティネットはちゃんとあるのです。
以上の点から、我が家の収入が途絶えるリスクはとても低いと考えられます。
そういうわけで我が家は ①②いずれの問題点もクリアできることになり、退職まで住宅ローンを残したままで早期から高配当株投資をした方が得と結論することができるのです。せっかく毎月数万円もする保険に入っているのですから、その事実を最大限に活かして他の部分でリスクを取ることでバランスを取らないとね！
ちなみに、
【住宅ローンより投資を優先した場合のメリット】
①ローンの利率以上のリターンが期待できる
②団信保険が残る（これはおまけですがお守りみたいなもんですね）
ところで、米国株投資界で知らない人はいないと思われる三菱サラリーマンさんが興味深いブログ記事を書かれていました。
５０００万円あれば、税引後配当利回り４．５％のポートフォリオを組めば、年間２２５万円となり、単月で約２０万円の配当金収入になります。
「税引後配当利回り４．５％は非常に高いのでは」と感じるかもしれませんが、逆に言うとそれぐらいのポートフォリオを組む要領や知識がなければ、長い配当金生活の中で数々の市場の荒波に右往左往してしまうかもしれません。
耳が痛いです(^^; 税引き後配当利回り３％で考えていた私は甘かったようです。もっと勉強して税引き後4.5%を目標に設定し直そうではありませんか！
私の修正版投資方針
三菱サラリーマンさんの言う通り、退職時に得られる配当金を以前設定していた150万円／年から225万円／年に引き上げます。その場合の我が家の推定老後年収は、
老齢年金：250万円／年（65歳～）
iDeCo ：30万円／年（61歳～80歳）
配当金 ：225万円／年
合 計 ：505万円／年
となり、少なくとも私が65歳～80歳の期間については他に収入の途がなくてもかなり余裕ある生活を送ることができる計算になりますね！
なんとしてもこのプランを実現しなくては！！
以上の条件を元に我が家の今後の投資方針を考え直しました。
【新・投資戦略】
１）～2023年、毎年全額を仮想通貨に投資し、キャピタルゲインで元手を増やす。
２）2024年～2040年、米国・日本の高配当株を購入し、インカムゲインでCF225万円／年を達成。
３）2040年、残っている住宅ローンおよそ1,000万円を一括返済
インカムゲインで225万円／年を達成するために必要な金額は三菱サラリーマンさんの記事から5,000万円。ここに返済の必要な住宅ローン1,000万円が加わるので、2040年に6,000万円を持っていれば良いことになります。
【パターン①】・・・2023年末時点で1,700万円あった場合
元本 1700万円
毎月の積立額 8万円
期待リターン 4.5％
期間 17年
複利の計算結果
6025.45万円
【パターン②】・・・2023年末時点で2,000万円あった場合
元本 2000万円
毎月の積立額 6万円
期待リターン 4.5％
期間 17年
複利の計算結果
6051.29万円
【パターン③】・・・2023年末時点で2,900万円あった場合
元本 2900万円
毎月の積立額 0万円
期待リターン 4.5％
期間 17年
複利の計算結果
6128.79万円
大切なのは仮想通貨フェイズ！
なるほどー。やはり仮想通貨フェーズでどれだけ元手を増やせるかの勝負になるようです。元本が2,900万円あれば毎月まったく積み立てなくても17年で6,000万円超えちゃうんですね(^^; 元本の暴力すごいなこれ。
しかし仮想通貨にかかる税制がここ５年間で改正される可能性は低いでしょうし、税引き後で2,900万円も作ろうと思うならキャピタルゲインで6,000万円以上必要ですね。これは実現可能性低そうです。
いちおう、パターン①の毎月８万円家計から出すというのは現実的な線なので、最低ラインはここ、2023年末時点で1,700万円になります。そして税引き後1,700万円をを満たすための必要金額はちょうど3,400万円。（私の現在の給与収入は500万円ぽっきり。昇進でもなければ5年後に600万円には達しないでしょう。よって所得税は40%、住民税は10%で計算できます）
ところで、私は今年から仮想通貨はリップルメインで購入していくことに決めており、理想はリップルだけで3,400万円を作ることです。
現在のリップル価格（35円前後）であれば私は今年だけで25,000枚程度のリップルを購入できることになります。来年も再来年も2023年までは追加購入していきますが、価格は徐々に上がることが予想されるため最終的な到達枚数を計算しやすいように合計68,000枚と仮定します。
68,000リップルが3,400万円の時、1リップルの価格は500円ですね！
はい、これで答えが出ました。
私が仮想通貨フェーズで目指すべき目標は、
①XRPを68,000枚集めること
②XRPが500円になったら売ること
の２点です！
いやあ、最後は単純なところに落ち着きました。
この２つの条件を満たすことができれば、私は55歳でアーリーリタイアするためのスタート地点に立つことができることになるのです！
ただし猶予は５年間。そのリミットを過ぎるに従って状況は悪化していきます。残念ながら５年以内にリップルが500円にならなければ状況を見つつ次の手を考えるしかありません。その時はその時だ！
↓クリックしていただけると非常に励みになります！
